Svenska Köpcentrum 2017

I veckan fick vi en färsk rapport under seminariet Svenska Köpcentrum 2017 av HUI Research om hur det ser ut för köpcentrum och handelsområden i Sverige idag. Vad är egentligen sant om butiksdöden, hur ser det ut om man jämför Sverige med USA och hur har Mall of Scandinavia påverkat handeln i Stockholm?

Handelns utveckling

Hittills i år har den globala tillväxten ökat med 3,1% och IMF (http://www.imf.org/) spår att det kommer att öka ytterligare något till 3,5% totalt för 2017. Sverige har haft en positiv utveckling 2016 med 3,2%. Prognosen för 2017 är något dämpad, men positiv, på 2,4%. Världen befinner sig just nu i ett osäkert politiskt läge och de etablerade partierna tappar mark. I Sverige står vi också inför en väntad räntehöjning som påverkar prognosen framöver. Vi har haft 20 år av obruten tillväxt i detaljhandeln i Sverige, men en trend är att det blir större diskrepans mellan de minst lönsamma och de mest lönsamma företagen. Vi befinner oss i ett positivt konjunkturläge och detaljhandeln fortsätter att ta marknadsandelar. E-handeln utveckling de senaste 15 åren har gått från att omsätta 4,9 mdkr 2003 till 67,7 mdkr enligt prognosen för 2017, men den totala marknadsandelen är fortfarande förhållandevis liten (6,8%, 2015).

Köpcentrumhandeln 2016

Antalet köpcentrum och handelsområden har ökat med vardera 5 fler under 2017 och landar på 247 respektive 136 st, totalt 383 st och en ökning med 10 st mot föregående år. Definitionen som använts för ett köpcentrum är minst 5 butiksenheter och för ett handelsområde minst 5000 kvm. Det som driver utvecklingen är sällanköpsvaruhandeln och nybyggnationer av köpcentrum och handelsområden, samtidig syns inga dramatiska förändringar utan omställningen i köpbeteenden sker långsamt. En trend är att restauranger och service växer, även om dessa kategorier står för en mindre del. Motorn är dagligvaruhandeln, som driver tillväxten och motiverar till köp av sällanköpsvaror.

Topplistor

Topplistan över 2016 års till omsättningen sett största köpcentrum och handelsområden ser ut så här:
Kungens Kurva Handelsområde: 7,6
Gekås Ullared: 6,0
Barkaby Handelsplats: 5,8
Erikslund: 5,8
Tornby Handelområde: 5,1
Birsta Köpstad: 5,1
Väla Volymhandel: 5,0
Boländerna: 4,8
Marieberg Handelsområde: 4,4
Ingelsta Handelsområde: 4,2

De reflektioner som kan göras av detta underlag är dels att 8 av 10 utav köpcentrumen eller handelområdena på topplistan har ett Ikea knutet till sig. Man kan även se att de stora blir ännu större och att gränshandeln med Norge tar plats. Nyligen köpte norrmannen Olav Thon, ägare av över 100 gallerior, Tanum Shoppingcenter som han vill göra om till nya Gekås.

De tre största fastighetsägarna var Thon Property, Atrium Ljungberg och Unibail Rodamco.

Projekt

Mellan åren 2017-2025 planeras sammanlagt 935 000 kvm köpcentrum och 1 440 000 kvm handelsområden. Den yta som blev färdigställd under 2016 är 80 000 kvm köpcentrum och 120 000 kvm handelsområde. För 2017 minskar detta enligt prognosen marginellt, men prognosen är försiktig så detta kan komma att ändras när vi ser resultatet för 2017.

Bland de projekt som färdigställts under 2016 ses Avion i Umeå, Gränbystaden i Uppsala och Norrtäljeporten i Norrtälje (Mall of Scandinavia färdigställdes 2015). Detta är en normal byggtakt och förhållande mellan vad som planeras och det som sedan blir av. Prognosen för 2017 ger trenden att intresset att bygga gallerior och köpcentrum börjar avta något. Om vi blickar framåt mot 2020 ser vi stora projekt som redan är under produktion, men en viss avmattning i antal planerade byggnationer.

Transaktioner

2016 kan sägas vara ett rekordår sett till transaktioner då så mycket som 840 000 kvm bytt händer. 2017 ser vi en mer försiktig prognos, men handelsfastigheter är fortfarande mycket intressanta på denna marknad. Här visar trenden att intresset blir mer globalt och den svenska marknaden blir mer intressant ur ett internationellt perspektiv, vilket tros vara en följd av att vår marknad är förhållandevis lättförstådd och transparent. Under 2016 har köpcentrumen Bromma Blocks, Torp Köpcentrum och Gallerian Nian handelsområdena Majoren Köpcentrum, Norra Backa och Stora Bernstorp fått nya ägare.

Bromma Blocks: säljare Starwood och köpare CBRE.
Torp Köpcentrum: säljare Steen & Ström och köpare Olav Thon.
Gallerian Nian: säljare Barings Real Estate och köpare CBRE.
Majoren köpcentrum: säljare NP3 och köpare Svenska HF.
Norra Backa: säljare IKEA Centers och köpare Pradera.
Stora Bernstorp: säljare Standard Life Investment och köpare AXA SA.

Jämförelse med USA

Efter bilder från bland annat den amerikanske fotografen Nicholas Eckerhart som dokumenterar amerikanska Shopping Malls på fall och enorma tomma parkeringsplatser fick debatten om de döende köpcentrumen rejält med fart i USA. Man pratar mycket om hur våra shoppingbeteenden ändrats, hur vi handlar online och att köpcentrum behöver attrahera besökare av nya anledningar en enbart shopping. Men Thomas McGee, vd för ICSC, säger så här till HUI:

”Som helhet mår branschen bra. Ytorna är i de flesta köpcentrumen fulltecknade, eller nära fullt uthyrda. Vi ser den normala omsättningsgraden av hyresgäster och branschen har navigerat skickligt genom lågkonjunkturen. Köpcentrumen har lyckats matcha utbud och efterfrågan”

En närmare analys ger också att vakansgraden är stadig på ca 10% och att hyrorna är de högsta sen finanskrisen. Störst lönsamhetsproblem har varuhus som Macy’s och Sears, samtidigt etablerar online-aktörer som Amazon.com fysisk handel.

Den amerikanska marknaden har omkring 40 500 större köpcentrum och räknar man med mindre gallerier hamnar man kring 100,000 enheter och det nämns att 20 amerikanska Shopping Malls har stängt. Jämför man detta med svenska siffror som har 383 köpcentrum och handelsområden och där 7 stängd så ser siffrorna förhållandevis normala ut. Det finns problem med att jämföra den svenska och amerikanska marknaden då USA exempelvis ofta saknar de klassiska stadskärnorna, men som en summering landar analytikerna i att den amerikanska marknaden mår bra.

Hur har Mall of Scandinavia påverkat handeln i Stockholm?

Årets raketer 2016 är Solna och Umeå och anledningarna till detta är Mall of Scandinavia och Avion Shopping. Öppnandet av Mall of Scandinavia i Solna har i första hand påverkat upptagningsområdena i norrort. Traditionellt sett tar nyetableringar ofta från närområdet, men hur varaktig denna trend är och hur stor påverkan blir på sikt beror på flera faktorer. Stockholmsområdet ser en förtätning av befolkningen, liksom Solna och det är en region som växer starkt. Omräknat till siffror skulle denna befolkningstillväxt kunna innebära att om man la all sin kraft i att bygga gallerior skulle man kunna öppna ett nytt Mall of Scandinavia var 16:de månad baserat på den beräknade befolkningsökningen.

Solna Centrum som är det centrum som ligger närmast geografisk beskrivs som ett underutvecklat område, vilket tidigare betydde att många lämnade området för andra områden. Detta i sin tur betyder att andra köpcentrum och handelsområden i norrort kan se en viss avmattning i och med etablerandet av Mall of Scandinavia då liknande centrum med mer motsvarande utbud påverkades mer. Sammanfattat har Solnas försäljningsindex ökat kraftigt samtidigt som tillväxten gör mycket för att jämna ut.

Effekterna Mall of Scandinavia får på Stockholm city är svårt att säga av flera skäl, däribland påverkar sådant som byggen i city vilket ger en mindre trevlig shoppingmiljö och försvårar framkomligheten samt en ökande e-handel. På kort sikt påverkade city av öppnandet av Mall of Scandinavia, samtidigt syns nu nyhetsvärdet dala och därmed tros inte effekten vara bestående.

Länktips för vidare läsning:

http://www.hui.se/statistik-rapporter/index-och-barometrar/cityindex
http://www.hui.se/statistik-rapporter/index-och-barometrar/dhi
http://www.hui.se/statistik-rapporter/index-och-barometrar/bun
http://www.hui.se/statistik-rapporter/index-och-barometrar/e-barometern
http://www.sscd.se/