En hyresvärds uppsägning av ett lokalhyresavtal kan vara av två slag; antingen sägs avtalet upp för avflyttning eller för så kallad villkorsändring. Vid en uppsägning för avflyttning måste hyresgästen flytta från lokalen vid hyrestidens utgång. En uppsägning för villkorsändring innebär att hyresvärden önskar att hyresförhållandet med hyresgästen fortsätter, men till andra villkor än enligt det befintliga hyresavtalet (normalt i form av högre hyra). Även en uppsägning för villkorsändring innebär emellertid att hyresgästen måste flytta från lokalen vid hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens om nya hyresvillkor.
Den som hyr en lokal har alltså, till skillnad från vad som gäller vid hyra av bostad, inte en ovillkorlig rätt till förlängning av hyresförhållandet. Lokalhyresgästen har dock ett så kallat indirekt besittningsskydd. Innebörden av det indirekta besittningsskyddet är att hyresgästen har rätt till ekonomisk ersättning för den skada han lider vid en obefogad vägran från hyresvärdens sida att förlänga hyresförhållandet.
Om hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet saknar fog, till exempel om hyresvärden begär en hyra som överstiger marknadsvärdet för lokalen eller om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning med åberopande av ett skäl som inte är godtagbart, har hyresgästen alltså rätt till ersättning. Enligt lag har hyresgästen i ett sådant fall rätt till en minimiersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för den uppsagda lokalen. Om hyresgästen behöver lägga ner sin verksamhet med anledning av uppsägningen har hyresgästen dock rätt till ersättning med värdet av den i lokalen bedriva verksamheten (vilket i många fall kan röra sig om betydande belopp).
Hyresvärdens uppsägning av ett lokalhyresavtal har vissa formkrav. Hyresvärden måste i uppsägningen ange de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet, har två månader från uppsägningen på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. En uppsägning som inte uppfyller de formella kraven är ogiltig.
Det är mycket viktigt att hyresgästen hänskjuter uppsägningen till hyresnämnden för medling inom tvåmånadersfristen. Om hyresgästen underlåter att göra detta förlorar han rätten till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Detta leder i sin tur i normalfallet till att hyresgästen försämrar sin förhandlingsposition mot hyresvärden; om hyresgästen inte har hänskjutit uppsägningen till hyresnämnden i rätt tid riskerar ju hyresvärden inte att behöva utge ersättning till hyresgästen om förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd och detta oavsett vilka skäl som angivits i uppsägningen.
Jag rådger Trade Partners Swedens medlemmar i frågor angående uppsägning av lokalhyresavtal och i andra frågor kopplade till sådana avtal och ni är självklart välkomna att kontakta mig.
Denna artikel är skriven av Jonas Edward, advokat och partner vid Titov & Partners.